本文首先介绍了城市综合管廊的定义与特征、市场规模、相关政策、建设模式、发展规划等内容，以琶洲西区地下综合管廊PPP项目为案例分析综合管廊项目的资产收益，探讨城市综合管廊发行公募REITs的可行性并提出关注要点。
传统的市政公用管线一般敷设在道路的浅层空间内，因管线扩容不但造成了“拉链路”、“空中蜘蛛网”现象，而且导致了管线事故频发，极大地影响了城市的安全运行。近年来，全国仅媒体报道的地下管线起，每年由于路面开挖造成的经济损失高达2000亿元。
城市综合管廊，是指建于城市地下用于收纳两类及以上城市工程管线的构筑物及附属设施。主要由管廊本体、监控系统、供电系统、通讯系统、入廊管线、通风系统、排水系统、地面设施等几个部分组成。通俗的理解就是给管线建的一个共同的“房子”，是百年工程。
建设城市综合管廊有以下优势：①避免道路反复开挖，集约化利用地上、地下空间资源，管线增设、扩容较方便，管线可分阶段敷设。②减少腐蚀，延长管线使用寿命。③利用监视系统进行管线综合管理，提高管线安全性和稳定。
城市综合管廊建设成本中约1/3为材料成本，1/2为施工成本，其余成本包括设备购置费、基本预备费等。此外，舱数越多、平均每公里造价越高。
世界上综合管廊已有180余年的发展历史。法国巴黎1833年兴建世界上第一条综合管廊，综合廊内容纳了自来水、通讯、电力、压缩空气管道等市政公用管道。1959 年北京在广场敷设了国内第一条综合管廊，我国的城市综合管廊建设经过几十年的酝酿，到2015年才开始了呈现蓬勃发展的趋势，推动着国民经济的发展。
截至2018年，我国北京、上海、广州的管廊长度分别为18公里、24公里、30公里，管廊密度（单位：公里/平方公里）分别是0.01、0.01、0.03，北京、上海管廊建设密度与国外相差近20倍，广州与国外相差3到5倍。
城市综合管廊的建设涉及较多的政策，政策规范的制定为综合管廊编制工作提供了依据。下表整理了国家自2013年以来发布的综合管廊相关政策文件及政策要点。
在财政支持方面，财政部2015年发布了《关于开展中央财政支持地下综合管廊试点工作的通知》。通知明确，将对地下综合管廊试点城市给予专项资金补助，一定三年，具体补助数额按城市规模分档确定，直辖市每年5亿元，省会城市每年4亿元，其他城市每年3亿元。对采用PPP模式达到一定比例的，将按上述补助基数奖励10％。
国务院下发的“关于加强城市基础设施建设意见（国发[2013]36号）”明确指出：三年左右时间，在全国36个省市启动综合管廊试点工程。2015年确定包头、沈阳、哈尔滨、苏州、厦门、十堰、长沙、海口、六盘水、白银为第一批10个综合管廊试点城市。2016年，广州、石家庄、四平、青岛、威海、杭州、保山、南宁、银川、平潭、景德镇、成都、郑州、合肥、海东入选国家第二批15个综合管廊试点城市。
综合管廊参与企业主要有中国建筑、中国中冶 、中国中铁、中铁建等，市场份额分别占36%、17%、8%、4%。其中，中建系统的各单位中，中建六局项目占比最大，主要依托中建城市发展有限公司获取项目，占中建系统的36%。
宏观经济下行，地方政府融资平台严格管控，催生了PPP模式的发展。建设模式转变是对管廊投融资机制的创新，鼓励社会资本参与管廊建设和运营管理，发挥开发性金融作用，将管廊建设列入专项金融债支持范围。
BT(建设—移交)模式是过去地方基础设施建设中最常见的一种，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式，目前已经被禁止，城市综合管廊建设模式逐渐转变为PPP模式。
BOT(建设-运营-移交)模式，是指政府与社会投资人签订BOT协议，由社会投资人设立项目公司具体负责地下综合管廊的设计、投资、建设、运营，并在运营期满后将管廊无偿移交给政府或政府指定机构。
BOO(建设-拥有-运营)模式，是指政府与社会投资人签订BOO协议，由社会投资人设立项目公司具体负责地下综合管廊的设计、投资、建设、运营，政府同时授予项目公司特许经营权，项目公司在特许经营期内向管线单位收取租赁费用，并由政府向其提供可行性缺口补助。特许期满后地下综合管廊的产权属于项目公司所有，项目公司可以通过法定程序再次获得特许经营权，或将管廊出租予其他竞得特许经营权的经营者。
BLT（建设—租赁—移交）模式，是指政府与社会投资人签订BLT协议，由社会投资人设立项目公司具体负责城市综合管廊的设计、投资、建设，建成后由项目公司租赁予政府或其指定实体，由政府负责经营和管理，政府向项目公司支付租赁费用。
权属清晰：入库的PPP项目都经过住建、发改、财政等部门层层审核，PPP项目公司100%拥有综合管廊特许经营权；PPP项目一般会将项目经营收费权和应收账款做质押，需提前解除权利设定。
土地合法：PPP项目在立项审批阶段，需要针对综合管廊项目进行建设用地详细性规划；原则上，政府指定的PPP项目实施机构需要通过划拨、协议转让等方式获得土地使用权，才能入库。
手续齐全：PPP项目比EPC、施工总承包项目审核更加严格，项目审批、投资、建设、竣工验收手续较为齐全；若手续缺失，应依法依规补办相关手续，或以适当方式取得相关部门认可，目前“容缺申报”不可行。
各省市目前综合管廊存量项目较多， 沉淀资金数额较大，对于原始原始权益人来说具备盘活价值。我国管廊建设起步晚，与国外差距大，但发展速度块，市场前景广阔，是未来重要的市政基础设施支出项。
琶洲西区地下综合管廊PPP项目由广州市道路工程研究中心实施，总投资16.32亿元。该项目以PPP模式进行建设，政府方出资占股34%，社会资本出资占股66%，以“使用者付费+可行性缺口补助”为付费模式，可行性缺口补助比例65.77%。
2022年1月26日，国家发展改革委和商务部发布《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》，优化基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）市场环境。探索基础设施收费机制改革，针对地下综合管廊等基础设施，探索创新资产有偿使用制度，按照使用者付费、受益者补偿原则，合理提高资产端收费标准，提升资产收益率。
城市综合管廊属于准公益类基础设施，其使用者付费比例在15%~40%之间，存在较例的政府可行性缺口补助，需要充分了解监管对于该类型资产使用者付费的最低比例要求。与城市综合管廊类似的准公益类基础设施还有地铁、水库、市政道路等，未来政策是否会拓宽至更多准公益类基础设施资产。
